Vorweggenommene Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
Aufwendungen können als vorweggenommene Werbungskosten abgezogen werden, wenn ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der angestrebten Einkunftsart besteht. Fallen solche Aufwendungen mit der beabsichtigten Vermietung einer leer stehenden Immobilie an, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu gehört, dass der Eigentümer erkennbar beabsichtigt, aus dem Objekt durch Vermietung Einkünfte zu erzielen. Auch jahrelange erfolglose Umbauarbeiten ändern an dieser Beurteilung nichts, wenn sich der Bauherr nach Kräften bemüht hat, die Arbeiten voran zu treiben. Ist bei einem solchen Objekt mit mehreren Wohnungen beabsichtigt, eine der Wohnungen selbst zu nutzen, sind die vorab entstandenen Werbungskosten um die entsprechende Quote zu kürzen.
(Quelle: Urteil des Bundesfinanzhofs)
Nießbraucher ist nicht wie ein Wohnungseigentümer zu behandeln
Der Nießbraucher einer Eigentumswohnung ist nicht verpflichtet, die Inanspruchnahme des Sondereigentums für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu dulden. Ferner sind Streitigkeiten der Eigentümergemeinschaft mit Nießbrauchern keine Wohnungseigentumsangelegenheiten. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.
In dem vom Gericht entschiedenen Fall plante eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Sanierung von Terrassen und Balkonen. Die Verwalterin wurde von den Eigentümern ermächtigt, gerichtliche Schritte gegen „Eigentümer“ einzuleiten, die die Durchführung der Maßnahme behindern oder den Zugang zu den zu sanierenden Stellen verweigern sollten. Die Nießbraucher einer Eigentumswohnung verweigerten das Betreten der von ihnen bewohnten Wohnung zum Zwecke der Sanierung und sprachen gegen die beauftragten Unternehmen ein Hausverbot aus. Auf der Grundlage des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft klagte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Duldung der Sanierungsarbeiten. Sie stützte ihre Klage auf Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).
Nach Ansicht des Gerichts rechtfertigen die Vorschriften des WEG kein Vorgehen gegen Fremdnutzer, zu denen auch Nießbraucher gehören. Auch eine entsprechende Anwendung der Vorschriften käme nicht in Betracht, weil das Gesetz keine Regelungslücke aufweise. Ebenso wären auch weitere zivilrechtliche Ansprüche gegen den Nießbraucher nicht möglich, da diese den einzelnen Wohnungseigentümern zuständen und nicht von der Gemeinschaft geltend gemacht werden könnten. Im Ergebnis hat das Gericht klargestellt, dass Streitigkeiten mit Nießbrauchern oder sonstigen Fremdnutzern von Wohnungseigentum, wie z. B. Mietern, keine wohnungseigentumsrechtlichen Streitigkeiten sind. Es fehlt an einer Rechtsbeziehung zur Gemeinschaft. Einem Nießbraucher steht weder ein Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung zu, noch die Befugnis, Beschlüsse anzufechten.