Außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückständen in der Verbraucherinsolvenz des Mieters
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kann einem Mieter wegen Mietrückständen auch dann fristlos gekündigt werden, wenn er sich in einem Insolvenzverfahren befindet, der Treuhänder aber die Freigabe des Mietverhältnisses erklärt hat.
In dem entschiedenen Fall hatte der Mieter seit März 2009 die Miete nicht gezahlt. Im Juni 2010 wurde über das Vermögen des Mieters das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet. Bereits im Juli 2010 erklärte die Treuhänderin die Freigabe des Mietverhältnisses. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis nach der Freigabeerklärung der Treuhänderin unter Berufung auf die auch bereits vor Insolvenzeröffnung aufgelaufenen Mietrückstände. Der Mieter berief sich auf die Kündigungssperre des Insolvenzrechts, nach der der Vermieter ein Mietverhältnis nicht wegen Zahlungsverzugs kündigen darf, der in der Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetreten ist.
Nach Auffassung der Richter entfällt die Kündigungssperre des Insolvenzrechts mit der Freigabeerklärung der Treuhänderin. Eine außerordentliche Kündigung kann folglich auch auf Mietrückstände gestützt werden, die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen waren. Die Kündigungssperre dient dem Schutz der Insolvenzmasse und gerade nicht dem persönlichen Schutz des bei Insolvenzantragstellung im Zahlungsverzug befindlichen Mieters. Mit der Freigabeerklärung fällt das Mietverhältnis in die Verfügungsbefugnis der Vertragsparteien zurück, so dass eine Kündigung auch wegen Mietrückständen, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind, möglich ist.

 

Überprüfung der Miethöhe zum 01.01.2016 bei verbilligter Vermietung
Bei verbilligter Vermietung von Wohnungen sowohl an Angehörige als auch an fremde Dritte beträgt die Grenze 66 % der ortsüblichen Marktmiete. Deshalb ist Folgendes zu beachten:

  • Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, dann sind die mit den Mieteinnahmen zusammenhängenden Werbungskosten voll abzugsfähig.
  • Liegt der Mietzins unterhalb von 66 % der ortsüblichen Marktmiete, können die Aufwendungen nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil der Vermietung geltend gemacht werden.
  • Aus diesem Grund sollten bestehende Mietverträge kurzfristig darauf geprüft werden, ob sie den üblichen Konditionen entsprechen und auch so durchgeführt werden. Dies gilt auch für die zu zahlenden Nebenkosten. Insbesondere sollte die Höhe der Miete geprüft und zum 01.01.2016 ggf. angepasst werden. Dabei empfiehlt es sich, nicht bis an die äußersten Grenzen heranzugehen. Eine Totalüberschussprognose ist in allen Fällen nicht mehr erforderlich.
  • Bei der Höhe der Miete kommt es zwar auf die 66 %-Grenze an, aber der Mietvertrag muss insbesondere bei Vermietung an Angehörige einem Fremdvergleich (Vermietung an fremde Dritte) standhalten, weil er sonst steuerrechtlich nicht anerkannt wird. Die Mieten und Nebenkosten sollten von den Angehörigen pünktlich bezahlt werden.