Änderung vorläufiger Steuerbescheide bei geplanter Vermietung
Ein mit einem um 1900 errichteten 88 m² großen Einfamilienhaus bebautes Grundstück ging 1980 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf die Klägerin über. Sie bewohnte das Haus bis 1992 mit ihrem Ehemann. Das Gebäude war nicht an die öffentliche Abwasserentsorgung angeschlossen und verfügte weder über eine Toilette noch über ein Bad, sondern lediglich über eine Sitzgrube und einen Brunnen im Hof. Die Dacheindeckung war erneuerungsbedürftig. Ab 1994 bis 2006 setzte die Klägerin das Einfamilienhaus nach und nach instand: Heizungserneuerung, neue Dacheindeckung, Herstellung der Stromversorgung über Erdkabel, Anschluss an das öffentliche Abwassernetz, Erneuerung des Sanitärbereichs und der Elektroninstallationen sowie Austausch der Fenster.
Erstmals im Jahr 2004 schaltete die Klägerin vier Anzeigen und bot eine Wohnung zur Miete an. In den folgenden Jahren wiederholte sie ihre Bemühungen mit jeweils drei Anzeigen pro Jahr. Eine Vermietung kam aber nicht zustande. Seit 2011 und nach dem Tod ihres Ehemannes nutzte die Klägerin das Grundstück wieder zu eigenen Wohnzwecken. In ihren Einkommensteuererklärungen für die Streitjahre (1996 bis 2007) machten sie und ihr Ehemann Werbungskostenüberschüsse aus der beabsichtigten Vermietung des Grundstücks geltend. Das Finanzamt erfasste die negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärungsgemäß. Weil die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht abschließend beurteilt werden konnte, ergingen die Einkommensteuerbescheide für 1996 bis 2005 wegen dieser Einkünfte vorläufig. In den Erläuterungen im Einkommensteuerbescheid für 1999 kündigte das Finanzamt an, in Zukunft keine Aufwendungen mehr anzuerkennen, wenn im Jahr 2000 ein Mietvertrag nicht geschlossen werde. Im Jahr 2008 änderte das Finanzamt die Einkommensteuerbescheide für 1996 bis 2005 und berücksichtigte die Werbungskostenüberschüsse nicht mehr. Zur Erläuterung führte es aus, es habe von Anfang an keine Vermietungsabsicht vorgelegen. In den Einkommensteuerbescheiden für 2006 und für 2007 berücksichtigte das Finanzamt die erklärten Werbungskostenüberschüsse aus der beabsichtigten Vermietung des Grundstücks von Anfang an nicht.
Der Bundesfinanzhof hat dem Finanzamt zugestimmt. Das Finanzamt ist bei ungewisser Vermietungsabsicht zur Änderung einer vorläufigen Steuerfestsetzung auch dann befugt, wenn sich eine neue Tatsachenlage allein durch Zeitablauf ergeben hat. Kommt es über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren nicht zu der angeblich beabsichtigten Vermietung, ist es regelmäßig nicht zu beanstanden, wenn die Vermietungsabsicht verneint wird.
Hinweis
Neben den überraschenden Steuernachzahlungen können auch erhebliche Nachzahlungszinsen anfallen. In solchen Fällen sollte überlegt werden, ob man über einen so langen Zeitraum bei der beabsichtigten Vermietung von Objekten inaktiv bleibt.
Bei gemischt genutzten Grundstücken ist der Vermieter zur Kostentrennung verpflichtet
Bei einem gemischt genutzten Grundstück muss der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung bei der Position der Grundsteuer die Kosten für Gewerbe- und Wohneinheiten trennen. Das hat das Amtsgericht Köln entschieden.
In dem entschiedenen Fall ging es um eine Betriebskostenabrechnung für ein gemischt genutztes Gebäude. Der Vermieter hatte die Grundsteuer einheitlich auf alle Mieter umgelegt, ohne diese nach Wohn- und Gewerbeflächen zu trennen. Nach Ansicht des Gerichts hätte der Vermieter jedoch eine Trennung der Kosten vornehmen müssen. Zwar sei eine gesonderte Abrechnung nur dann erforderlich, wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach Quadratmetern zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führe. Unerheblich sei dabei lediglich eine Mehrbelastung innerhalb einzelner Kostenarten von 5 % bis 10 %. Liege diese Ersparnis darunter, sei ein Nachteil für den Mieter zumutbar. Eine Abrechnungsvereinfachung sei aber für den Vermieter ausgeschlossen, wenn es sich um schlichte Rechenvorgänge handelt. Dies sei bei der Grundsteuer der Fall, da der Einheitswertbescheid bereits eine Aufteilung der Anteile für Wohn- und Gewerberaum enthalte. Diese dem Einheitswertbescheid zu entnehmenden Anteile für Wohn- und Gewerberaum seien lediglich zueinander ins Verhältnis zu setzen und die Wohnungsmieter nach dem Flächenmaßstab nur mit den für sie relevanten Kosten zu belasten. Der Vermieter soll nur privilegiert werden, wenn es einen erheblichen Mehraufwand bedeutet, die Kosten getrennt festzustellen. Bei der Grundsteuer sei das aber nicht der Fall.