Raucht ein Mieter in seiner Wohnung, berechtigt dies allein den Vermieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses. Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Rauch in das Treppenhaus gelangt und der rauchende Mieter es trotz mehrfacher Ermahnungen des Vermieters unterlässt, das Eindringen des Zigarettenrauchs in den Hausflur zu verhindern. Dies ist nach Ansicht des Landgerichts Düsseldorf ein schwerwiegender Pflichtverstoß, der eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.

In dem vom Gericht entschiedenen Fall hatten sich Hausbewohner über eine starke Geruchsbelästigung durch Zigarettenrauch beschwert. Daraufhin hat der Vermieter den Mieter abgemahnt, das Mietverhältnis gekündigt und auf Räumung geklagt. Das Gericht gab dem Vermieter Recht. Dass ein Mieter in seiner Wohnung raucht, stellt für sich genommen noch kein vertragswidriges Verhalten dar und kann weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen. Der schwerwiegende Pflichtverstoß liegt darin, dass der Mieter keine Maßnahmen getroffen hat, um das Eindringen des Zigarettenrauchs in den Hausflur zu verhindern. Vielmehr hat er die Geruchsbelästigung sogar noch gefördert, indem er seine Wohnung unzureichend gelüftet und seine zahlreichen Aschenbecher nicht geleert hat.

Das Gericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen, um eine grundsätzliche Klärung der Frage zu ermöglichen, ob die durch das Rauchen eines Mieters verursachten Immissionen innerhalb eines Mehrfamilienhauses einen Kündigungsgrund darstellen.

 

Überprüfung der Miethöhe zum 01.01.2015 bei verbilligter Vermietung
Bei verbilligter Vermietung von Wohnungen sowohl an Angehörige als auch an fremde Dritte beträgt die Grenze 66 % der ortsüblichen Marktmiete. Deshalb ist Folgendes zu beachten:
„„

  • Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, dann sind die mit den Mieteinnahmen zusammenhängenden Werbungskosten voll abzugsfähig.
  • „„Liegt der Mietzins unterhalb von 66 % der ortsüblichen Marktmiete, können die Aufwendungen nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil der Vermietung geltend gemacht werden. „„
  • Aus diesem Grund sollten bestehende Mietverträge kurzfristig darauf geprüft werden, ob sie den üblichen Konditionen entsprechen und auch so durchgeführt werden.Dies gilt auch für die zu zahlenden Nebenkosten. Insbesondere sollte die Höhe der Miete geprüft und zum 01.01.2015 ggf. angepasst werden. Dabei empfiehlt es sich, nicht bis an die äußersten Grenzen heranzugehen.
    Eine Totalüberschussprognose ist in allen Fällen nicht mehr erforderlich. „„
  • Bei der Höhe der Miete kommt es zwar auf die 66 %-Grenze an, aber der Mietvertrag muss insbesondere bei Vermietung an Angehörige einem Fremdvergleich (Vermietung an fremde Dritte) standhalten, weil er sonst steuerrechtlich nicht anerkannt wird. Die Mieten und Nebenkosten sollten von den Angehörigen pünktlich bezahlt werden.